不動産は、居住用、投資用などさまざまな目的で取引されていますが、頻繁に経験するものではないことや、不動産業者との情報の非対称性が大きいことなどから、「こんなはずではなかった」というケースが後を絶ちません。この連載では、不動産にまつわる数々の相談に乗ってきた不動産鑑定士の福田伸二さんが、皆さんの「不動産リテラシー向上」に役立つ情報を事例と共にお届けします。今回はトラブルがつきものの「不動産相続」について解説してもらいます。

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 不動産はなぜ相続税に悩む人に利用されるのか

相続税の負担が多い方に不動産が有効だという話はお聞きになったことがあると思いますが、その理由をご存じでしょうか？ 今回はその仕組みと、だからこそ起こってしまう相続トラブルについてご紹介したいと思います。

当然ですが、預金・現金は１億円があれば１億円の資産として相続の際に税金をかけられてしまいます。では、不動産はどうでしょう？ １億円で売れる不動産があれば１億円の資産として税金をかけられるのかというと、そうではありません。税制の資産評価の基本は時価ですが、個々の不動産について公平に正しく時価を算出することは極めて難しい。そこで、不動産については、誰でも分かりやすく公平に評価できるよう、土地については国税庁が公表している「相続税路線価」に基づき、建物については、個々の固定資産税評価額に基づき、税務上の時価（相続税評価額）とすることができるルールになっています。

そして、この相続税路線価や固定資産税評価額は、実際に取引される土地価格や実際の建築費と比較して、かなり低い価格に設定されています。都心部であるほど、この実際の時価と税務上の時価が乖離する傾向があり、近年何かと注目を浴びているタワーマンションの高層階などは、特にこの乖離が大きくなります。

ですから、預金・現金で資産を残すより、不動産に代えて残すほうが、相続税の基になる資産の評価額を抑えることができるのです。逆に、人口減少が止まらない過疎地では、実際の時価と税務上の時価が逆転してしまっているケースも見られます。

このように誰もが納得する価格を見いだすことが難しい特性があるので、上手に残さないと争いの種になることも事実です。