不動産価格の高騰にもかかわらず、投資用のマンションを購入したいという人は年々増え続けています。しかし、マンション投資にはさまざまな落とし穴もあります。不動産にまつわる数々の相談に乗ってきた不動産鑑定士の福田伸二さんが、一般にはあまり知られていない、不動産業界の仕組みについて解説します。

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前編（自己破産しかない…年収800万円会社員が不動産投資で大失敗したワケ）ではマンション投資で高値づかみをして損をしてしまった事例をご紹介しました。今回は、なぜワンルームマンション投資でこういった高値づかみが頻発するのかをご説明したいと思います。

通常マイホームはフェアバリューで売買される

不動産の売買をする場合は、売り主と買い主がいます。売り主が物件を売ろうと思った時、通常は仲介業者がこの間に入ります。皆さんが住宅情報サイトでよく名前を見たことがある大手の不動産会社は、仲介業者であることが多いです。自分のマイホームを売りたい時はこの仲介業者に頼めばいいですね。

仲介業者は買い主を見つけるために、例えばSUUMOやアットホーム、ホームズといったインターネットサイトや不動産業者のみが利用できる不動産サイトなどで募集をして、買い手を見つけます。そして、売り主と買い主で価格が合意に至れば契約成立です。仲介業者は売り主・買い主の“両方の代理”という形で仲介をします。これが皆さんのイメージしている普通の不動産売買です。

当たり前ですが、売り主と買い主は顔を合わせますので、売り主が5000万円で売りたいと言ったら、買い主も5000万円で買うということになります。これが市場で決めた価格ということで、いわゆるフェアバリューといわれるものです。そして、仲介業者は売り主から売買価格の3％プラス6万円、買い主からも価格の3％プラス6万円の仲介手数料を受け取ります。この手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で上限が決まっています。売り主・買い主の両方から仲介料をもらうので、「両手仲介」という言い方をしたりします。売り主と買い主にそれぞれ異なる仲介会社がいるケースもありますが、こちらを「片手仲介」と言います。

ただ、ワンルームマンションに関しては、SUUMOなどオープンマーケットで個人の投資家に売却を試みてもなかなか売買が成立しない。

そもそも、なぜ多くの方がワンルームマンション投資をやるかというと、手元のお金をあまり出さずにフルローンが組めるからです。しかし、個人の売り手が直接個人の買い手にワンルームを売ろうとしても、銀行はなかなか条件の良いローンをつけてくれません。そのため、買いたい人はいても、買えない状況となります。では、どうするかというと、間に一度業者を挟むのです。