大家なのに家賃を決められない？　その理由とは

そもそも、投資用のワンルームマンションの場合は、物件を購入する際に「この賃料保証でサブリース契約付きのマンションを販売します」と、「サブリースありき」で提案されることが大半です。さらにダメ押しで「人が入らなかったら家賃も入らず、ローンも払えなくなるのでサブリース契約があったほうが安心でしょ？」と言われます。

前編でご紹介したAさんも、家賃をサブリース業者が決めていました。しかし、その賃料からサブリースの手数料を引くと、Aさんは手元にお金が残らない仕組みになっていました。

それでも、家賃を保証してくれるのなら良心的な契約だと皆さんは思うかもしれません。しかし、この家賃、このままの水準で継続されるわけではありません。サブリースの契約書には、家賃の保証期間中であってもサブリース業者が賃料を減額できる規定が盛り込まれています。物件を購入してわずか２、３年で「家賃相場も変わってきたので、賃料を下げてくれませんか？」と言われることもあります。

公益財団法人・日本住宅総合センターが実態調査をしているのですが、なんと「築10年以上のサブリース物件オーナーのうち、７割以上が借り上げ賃料を減額された経験がある」というアンケート結果が出ています。

あぜん！ 　所有マンションが民泊に転用された？

さらに、怖いのがサブリース物件には転貸のリスクがあることです。サブリース業者が誰に転貸するかは、サブリース業者の判断で決められることになっており、オーナーに口を挟む余地はありません。私が経験しただけでも、マンスリーマンションや民泊に利用されていたケースが3、4例ありました。このパターンで怖いのが、不特定多数の人に貸し出されたことで、部屋が傷んでしまうことです。原状回復のコストはオーナー負担となっているケースも多く、ここでもまた赤字が膨らむリスクがあります。

「わかった、こんな物件、売ってしまおう！」と、途中でサブリースを外して売却しようと思っても、オーナーの都合でサブリース契約を解約することはできません。なぜかいうと、借地借家法では、百戦錬磨のサブリース業者も保護すべき“貸借人”として扱われてしまうからです。最高裁でも「貸借人が大企業（サブリース業者）であっても借地借家法を適用されて保護される」という判例が出ています。

サブリースが外れないと、普通に物件を売却することは難しくなります。結局、Aさんのように、購入した不動産業者（サブリース業者）に安い価格で物件を買い取ってもらうしかなかったというケースが少なくありません。サブリースを解約できることもありますが、その場合は違約金の支払いが必要になるケースが多いです。