主要マーケットの見通し：リート市場

代替資産としてのリートに再評価の余地広がる

2月末の中東紛争開始以降､J-REIT市場は景気減速懸念や10年国債利回りの上昇を背景に軟調な推移が続きました｡しかし､7月以降は株式市場でAI(人工知能)関連銘柄の調整が進む中､リートの相対的な利回り妙味やディフェンシブ性が見直され､国内金融機関の押し目買い需要などで上昇しました｡

バリュエーション面では､J-REIT全体の平均NAV倍率は0.86倍※1､予想分配金利回り4.97％※1と依然割安な水準にあります｡また､不動産市況の改善が続いており､賃料上昇による内部成長が負債コスト上昇の影響を吸収しつつあります｡特に､深刻な人手不足を背景にオフィス需給のひっ迫が続いており､東京ビジネス地区の平均賃料は23,287円※1と30ヵ月連続で上昇し､空室率も1.95％※1とコロナ禍の2020年6月以来の水準まで低下しています｡こうした良好な需給環境を背景に､オフィスリートでは内部成長が期待されます。

また、多くのリートがDPU※2やEPU※3の成長目標を掲げるなど､資本効率を意識した経営を強化しています｡

先行きについては､日銀による年内利上げが確実視されており､国内長期金利の緩やかな上昇が続けば､リート価格の上値は抑制される可能性があります。ただ､上記のような賃料上昇や資本効率改善を背景とした収益成長が評価されれば､金利動向に左右される局面を乗り越える余地は広がると考えます｡こうした点を勘案すると､J-REITは高水準のインカム収益を享受しながら､株式や債券との分散投資効果を期待できる資産として､有望な投資対象と考えます。

※1： 2026年7月時点 ※2：1口当たり分配金 ※3：1口当たり純利益

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関連リンク：https://www.resona-am.co.jp/market/report_s/2026/260819_m.pdf

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