意外と知られていないJ-REIT投資の優位性

ニッセイ基礎研究所が8月31日に公表した基礎研レポートで、金融研究部上席研究員の岩佐浩人氏による「株式としてみたJ-REIT投資。その資産特性を考える」と題したレポートが掲載されています。

個人の間で、個別株投資をしている人は大勢いますが、J-REITに積極投資をしている人は、少数です。同レポートでも指摘していますが、延べ数で言うと株式を保有する個人の数は約6460万人。これに対してJ-REITの個人保有者数は約85万人に過ぎず、しかも2021年2月時点の約88万人に対して、約3万人の減少となっています。さらに金額ベースの保有比率で見ても、2015年2月時点の9.7％から徐々に低下傾向をたどり、2022年2月時点のそれは7.2％まで低下しました。

ちなみに上記の数字は、東京証券取引所に上場されているJ-REITに直接投資している個人のものであり、J-REITを組み入れたファンド・オブ・ファンズ形式の投資信託や、東証REIT指数への連動を目標にして運用されるETFを通じて、間接的にJ-REITに投資している個人は含まれていません。あくまでもJ-REITに直接投資している個人の話です。

同レポートでは、J-REITの魅力について、「高配当利回り」、「安定配当」、「低β」の3つを挙げています。

過去19年間の平均配当利回りは4.2％で、TOPIX33業種のなかで最も高い「石油・石炭製品」の2.9％を大きく上回り、かつ配当変動率が年率8.3％で、TOPIX33業種のなかでは「倉庫・運輸」、「小売」について3番目に低いことを指摘しています。これは、配当が高いだけでなく、その配当が安定していることを示しています。

さらに株式市場に対する感応度を測るβ値が低いのも特徴として指摘しています。つまり株価が大きく下げるような局面でも、J-REITの取引価格は比較的安定性を保てるということです。

J-REITが持つこれらの特性は、株式に比べてディフェンシブであり、株式のポートフォリオを保有する個人が、その一部にJ-REITを組み入れることによって、ポートフォリオ全体のリスク度の高さを是正する余地が高まります。