繰り上げ返済 vs 住宅ローン減税 　どちらを優先するか

40代向けのライフプランセミナーで住宅ローンの繰り上げ返済のことをご説明しました。

繰り上げ返済とは何か？ 住宅ローンを毎月返済している分とは別に、元金の一部、または全部を前倒しで返済すること。そして、繰り上げ返済には毎月の返済額は変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つのタイプがあること。

さらには、利息軽減効果が高いのは「期間短縮型」、繰り上げ返済が早ければ早いほど利息軽減効果が高くなること。一方、「返済額軽減型」には、毎月の家計のやりくりが楽になるメリットがあり、どちらのタイプを優先するかは、あなたのライフプラン次第だと、そんな説明をしました。

以上の説明を踏まえて、セミナー終了後、以下のようなご質問を頂戴しました。

「現在、住宅ローンを変動金利型の元利均等で返済しており、今後、繰り上げ返済しようと思っています。セミナーでは、繰り上げ返済は早いほど利息軽減効果が高いということでしたが、10年間の住宅ローン減税を受けてから繰り上げ返済するのと、すぐにでも繰り上げ返済するのはどちらがよいでしょうか」

繰り上げ返済と住宅ローン減税のどちらを優先すべきなのか、よくあるご質問ですね。繰り返しになりますが、住宅ローン減税（控除）とは、ローンを組んで家を購入すると、年末のローン残高に応じて所得税が軽減される仕組みのこと。例えば、年末のローン残高が2000万円、控除率が0.7％なら、2000万円×0.7％の14万円が住宅ローン控除額となり､その分､所得税が減税されるのです｡なお、住み始めた年や住宅の種類等により控除対象となる住宅ローンの限度額（2000万円～5000万円）や控除率（1％か0.7％）が異なりますので､ご質問には一般論としての回答を考えてみました｡

結論から申し上げると、住宅ローンの金利次第ですね。

例えば、控除率が1％、住宅ローン金利が①0.5％と②1.5％の２パターンでざっくりと比較してみましょうか。

住宅ローン減税の適用期間中、①は0.5％の利息を払って1％の減税を受ける、受取超ですが、②は1.5％払って1％受ける、支払超になります。

一方、繰り上げ返済による利息軽減効果を①と②で比較すると、金利が高い分、当然、②のほうが①よりも利息軽減効果は大きくなります。

つまり、住宅ローン金利が低い①の場合、住宅ローン減税を優先させ、住宅ローン控除の適用期間が終わってから繰り上げ返済をする、逆に住宅ローン金利が高い②の場合は、住宅ローン控除の適用期間中でも繰り上げ返済を開始する、一般論※2としては､そんなふうに言えるかと思います。

※2 住宅ローン残高の多寡や住宅ローン控除の適用期間があと何年あるか等によって、微妙に結論が異なるケースもあるかと思います。あくまでも一般論として参考にしていただければ幸いです。