実家が地価の高いエリアにある人ほど、利用価値が大きい

2年ほど前、実家を相続した知人から「相続税は借金して払ったよ……」とぼやかれたことがあります。それほど高額の相続税が課税されるとなると、親は大地主?と思いきや、よくよく話を聞くと、必ずしもそういうわけではないのです。

要は、実家が都内の地価の高いエリアにあって土地の評価額が思いのほか膨らんでしまった一方で、金融資産は雀の涙。生命保険もかけられていなかった、ということでした。

相続人となる子どもにとっては、残念過ぎる状況です。

アベノミクス以降の7年間で、都内を中心に人気の商業地や住宅地の地価はかなり高い水準まで上昇しています。結果として、都内に実家を持つ人には、知人のようなケースも少なからず起こっているようです。

そこで今回、ご紹介したいのが「小規模宅地等の特例」です。一定の条件を満たせば実家の土地の相続税評価額を大きく減らせるお得な制度で、地価の高いエリアに実家がある人ほど利用価値が大きくなります。

小規模宅地等の特例とは、かいつまんで言うと「故人が、自宅用に使っていた土地330平方メートル(100坪)までは、配偶者や故人と同居していた親族などが相続した場合、相続財産を計算する際に本来の土地の評価額を80%カットできる」制度。

仮に土地の評価額が5000万円だとしたら、それを1000万円まで圧縮することができるわけです。当然、評価額を元に計算される相続税も大きく減ります。人によっては、この“特例効果”で本来はかかったはずの相続税が非課税になることもあるかもしれません。

いずれにせよ、この特例が適用できるかどうかによって相続税の負担が大きく変わってくるのです。

対象は配偶者と同居親族。同居者がいなければ別居の「家なき子」がOKの場合も

とはいえ、誰もが小規模宅地等の特例の適用を受けられるとは限りません。特例の利用者は、次のような条件を満たしている必要があります。

まず、故人の配偶者は優遇されていて、配偶者が自宅の土地を相続した場合は無条件に特例が使えます(あくまで戸籍上の配偶者が前提で、事実婚のパートナーは対象外となります)。

これに対し、故人と同居していた親族だと、申告期限(相続発生から10カ月後)まで引き続きその土地を所有し、そこに住み続けていなければなりません。

「同居」の判断はケースバイケースのようです。相続の実務を担当する税理士さんによると、住民票を実家に置いていても同居の実態がないからと適用されなかったケースがある一方で、親が亡くなる1カ月前に介護のために実家に戻った子どもが特例を使えたケースもあるそうです。

最近はひとり暮らしの高齢者も増えてきました。故人に配偶者も同居の親族もいなかった場合は、別居していた子どもでも小規模宅地等の特例が使えることがあります。

その際の条件が、「3年以上、自分や配偶者はもちろん、3親等以内の親族の持ち家に住んでいない」こと。マイホームを購入してしまった人はダメだけれど、賃貸住宅や社宅住まいなら大丈夫というわけです。

マイホームを持たない子どもが対象となるため、「家なき子要件」と呼ばれています。ちなみに、不動産投資を行う“サラリーマン大家さん”であっても、自宅が賃貸であれば「家なき子」と見なされます。

結果として、兄弟姉妹が複数いる場合は、①誰かが親と同居していたなら、同居していた人②全員が親とは別居していたとすれば、マイホームを購入していない人――が実家の不動産を相続するのが、節税の面からは有利になります。

二世帯住宅で相続が発生した場合は適用できるケースとできないケースがある

実家でひとり暮らしをしていた親が認知症などで介護が必要になり、老人ホームに入居したというケースもあるでしょう。その結果、空き家となってしまった実家を相続する際も、条件を満たせば小規模宅地等の特例が使えます。

この場合は、故人が要介護や要支援の認定を受けていたこと、老人ホームが都道府県知事への届け出がなされた施設であること、実家が賃貸などに出されていないこと――などが条件になります。

気を付けたいのが、ご夫婦がどちらかの親との二世帯住宅に居住していて、その親が亡くなった場合です。区分所有登記をされた物件だと同居ではなく別居扱いとなり、小規模宅地等の特例が使えないことがあります。

小規模宅地等の特例は故人の自宅の土地だけでなく、故人が事業用に使っていた店舗や工場などの敷地や、アパートや駐車場などの賃貸事業を行っていた土地にも適用されます。なお、適用される土地の面積や減額の度合いは宅地の種類によって異なるので、注意が必要です。

相続が発生してからでは時間がない! 事前に適用可能かどうか検討しておこう

一般家庭でも使いやすい小規模宅地等の特例は、効果の高い“最強の相続税対策”の一つと言えそうです。特例が使える可能性が少しでもあるなら、専門家のアドバイスをもらうなどして適用への道を探りたいところです。

とはいえ、特例の適用を受けるには、原則として相続税の申告期限までに遺産分割を終え、期限内に申告することが必要です。親の相続が発生してからでは十分な時間が取れないため、事前に①自分や兄弟姉妹は特例適用の条件を満たしているか②特例活用の面からは誰が実家を相続するのが有利か――などを検討しておくことをお勧めします。