日本不動産研究所が11月25日、「第47回不動産投資家調査(2022年10月現在)」の調査結果を発表しました。この調査は1999年4月1日が第1回調査で、毎年4月1日と10月1日を調査時点として、アセット・マネジャー、アレンジャー、開発業(デベロッパー)、保険会社(生損保)、商業銀行・レンダー、投資銀行、年金基金、不動産賃貸などに、Aクラスビルや賃貸住宅一棟、商業店舗、物流施設・倉庫、宿泊特化型ホテルの期待利回りのほか、今後1年間の不動産投資に対する考え方、市況感などをアンケート調査したものです。また、「特別アンケート」として、今回はコロナ禍、円安、地政学問題などによる不動産市場への影響についても調査しています。

全体的には投資用不動産の期待は高まる傾向に

まず、投資用不動産の期待利回りですが、オフィス、住宅、物流施設、ホテルについては低下しました。期待利回りが低下するということは、逆に物件価格が上昇するということです。もちろん、たとえばオフィスでも場所によって差があるので一概には言えませんが、全体的に見ると投資用不動産に対する投資家の期待は高まっていると言えます。

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まず立地や設備に優位性があるAクラスビルの期待利回りを見ると、東京都では丸の内、大手町、虎ノ門、六本木、港南、渋谷がそれぞれ今年4月1日時点の期待利回りに比べて0.1ポイント低下しました。これらの地区における不動産価格は堅調に推移すると期待されています。他の東京都内地区では日本橋、赤坂、西新宿、池袋が前回調査と変わらずで、期待利回りが上昇した地区はありませんでした。

主な政令指定都市においては、仙台、名古屋、京都、大阪御堂筋、大阪梅田、広島、福岡の期待利回りは0.1ポイントの低下ですが、札幌は0.2ポイントの低下となりました。政令指定都市のなかでは札幌の不動産価格の先高観が強まっていると考えられます。

賃貸住宅一棟の期待利回りでは、東京城南はワンルームタイプ、ファミリータイプのいずれもが0.1ポイントの低下ですが、札幌はワンルームタイプが0.3ポイントの低下、仙台が0.2ポイントの低下、神戸が0.2ポイントの低下、広島が0.3ポイントの低下となっており、地方の大都市圏が堅調に推移しています。またファミリータイプは、札幌、仙台、横浜、大阪、福岡が0.2ポイントの低下で、やはり先行き堅調であると見られています。