主要マーケットの見通し：リート市場
賃料上昇で分配金見通し改善、好利回り資産の魅力維持
東証リート指数(配当なし)は11月11日､約3年ぶりに2000ポイントの大台を回復しました｡過去2年､日銀の金融政策正常化に伴う国内金利の先高感から､日本株に劣後する動きが続いていました｡しかし､2025年に入りJリート市場に見直し買いが増え､配当込みでの年初来※1の東証リート指数の上昇率は26.5%と東証株価指数(TOPIX)の23.4%を上回ります｡
Jリートが見直されている背景には､賃料上昇で分配金が安定的に成長するとの期待の高まりが挙げられます。
賃料上昇は､東証リート指数の時価総額ウエイトの約4割を占めるオフィスセクターで顕著にみられます。東京ビジネス地区の平均賃料は10月に4年ぶりの水準まで回復し(下図下段) ､大阪や名古屋などその他主要都市でも上昇傾向が続いています。企業が人材確保を目的に､利便性が高く設備が充実した物件への移転や増床に積極的となっており､需給の引き締まりが賃料の上昇につながっています｡
住宅セクターでも賃料引き上げの動きが広がっています。契約更新時の賃料値上げが受け入れられるケースが増えており､東京都区部消費者物価指数の民営家賃(2025年10月)は前年比+1.7%と1998年以来の高い伸びとなっています(下図下段) ｡
東証リート指数の分配金利回りは4.4%※2と10年国債利回りを2.0%以上上回る魅力的な水準を維持しています｡賃料上昇で分配金の伸びが維持されるとの見通しから､値上がり益が期待できる株式と安定したインカム収入が期待できる債券の中間的な性質を持つリート本来の投資妙味が増しています。
※1： 期間 2025年1月6日～11月12日 ※2： 2025年11月12日時点
関連リンク：https://www.resona-am.co.jp/market/report_s/2025/251120_m.pdf
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