新NISAスタートをきっかけに、資産運用への関心が広がっています。筆者は住宅ローンの相談を受けることも多いですが、最近は「住宅の頭金に充てるより、NISAで運用したい」と、フルローンで住宅を購入して投資を優先する世帯が増えてきました。加えて、住宅価格の高騰により、返済額を抑えようと40年・45年といった超長期ローンを選ぶ人も珍しくありません。

今回の相談者も45年のフルローンで住宅を購入していました。しかし、世帯年収2600万円というパワーカップルにもかかわらず、住宅ローン返済が苦しくなったと言います。どのような借り方をしていたのか、また、今後はどのように返済すれば良いのか解決方法をお伝えします。

フルローン＋超長期ローンは返済リスクを理解した上で選ぶ借り方

投資を優先してフルローンで借りること自体は、必ずしも間違いではありません。むしろ、フルローンの方が合理的な家計もあります。しかし、それは、金利が上昇しても、子どもの成長とともに生活費や教育費が上昇しても毎月返済できる額であることが条件です。

また、40〜50年の超長期ローンによって、月々の返済額を抑えられる一方で、収入の変化・健康状態の変化・金利の変化といった不確実な状態を、より長い期間にわたって抱え続けることになります。

変動金利には一般的に、金利が上昇しても返済額の見直しは5年ごとに行われる「5年ルール」や、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げない「125％ルール」があります。しかし、それはあくまで一時的な緩衝材に過ぎず、金利上昇分は後々の返済に上乗せされていきます。特に借入額が大きく、返済期間が長いほど、その影響は長期にわたって家計に響き続けます。

フルローンや超長期ローンはリスクが大きく、金利が上昇した際にはどの程度の負担が増えるのか、具体的にシミュレーションをしてリスクを理解した上で選ぶ必要があるのです。